Handbuch für die Verwalterpraxis

Einführung

1 Grundlagen des Wohnungseigentums
1.1 Die Teilungserklärung
1.2 Die Gemeinschaftsordnung
1.3 Die Miteigentumsanteile
1.4 Die Änderung der Teilungserklärung

2 Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
2.1 Was bedeutet Rechtsfähigkeit? 
2.2 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)
2.3 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG)
2.4 Grenzen der Rechtsfähigkeit
2.5 Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)
2.6 Konsequenzen der Rechtsfähigkeit
2.7 Arbeitshilfen

3 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
3.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
3.2 Grundsätze des Sondereigentums
3.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
3.4 Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen
3.5 Sondernutzungsrechte 

4 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
4.1 Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen
4.2 Der Begriff der baulichen Veränderung
4.3 Privilegierte bauliche Veränderungen 
4.4 Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer
4.5 Fallgruppen möglicher Nachteile 
4.6 Das Einverständnis zur baulichen Veränderung
4.7 Nicht privilegierte Baumaßnahmen
4.8 Bauliche Veränderungen und faktisches Sondernutzungsrecht
4.9 Grenzen für bauliche Veränderungen
4.10 Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
4.11 Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer baulichen Veränderung 
4.12 Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen
4.13 Der Beseitigungsanspruch
4.14 Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch
4.15 Arbeitshilfen

5 Sonder- und Gemeinschaftseigentum
5.1 Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum
5.2 Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum
5.3 Hausordnung

6 Die Wohnungseigentümerversammlung
6.1 Die Einberufungsberechtigten
6.2 Rahmenbedingungen
6.3 Einberufungsfrist und -form
6.4 Wer ist einzuladen?
6.5 Tagesordnung
6.6 Situation und Verhalten in der Versammlung
6.7 Die rhetorische Auseinandersetzung
6.8 Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen 
6.9 Einlasskontrolle
6.10 Die Eröffnung
6.11 Geschäftsordnungsfragen
6.12 Der/die Vorsitzende
6.13 Beschlussfähigkeit
6.14 Das Stimmrecht
6.15 Die Beschlussfassung
6.16 Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
6.17 Die Abwicklung der Versammlung
6.18 Arbeitshilfen 

7 Vereinbarungen und Beschlüsse
7.1 Die Vereinbarung
7.2 Das Ändern von Vereinbarungen
7.3 Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
7.4 Fortgeltung von Altvereinbarungen
7.5 Der Mehrheitsbeschluss
7.6 Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse 
7.7 Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss
7.8 Der Zitterbeschluss
7.9 Nichtige Beschlüsse
7.10 Zweitbeschlüsse 
7.11 Umlaufbeschlüsse
7.12 Der Sukzessivbeschluss
7.13 Arbeitshilfen

8 Der Verwalter
8.1 Die Person 
8.2 Das Amt 
8.3 Bestellung durch Beschluss
8.4 Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl
8.5 Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
8.6 Annahme der Bestellung
8.7 Dauer der Bestellung
8.8 Wiederholte Bestellung
8.9 Verwaltervertrag und Trennungstheorie 
8.10 Die Form des Verwaltervertrags
8.11 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
8.12 Abschluss des Verwaltervertrags
8.13 Beendigung des Verwalteramts
8.14 Arbeitshilfen

9 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 
9.1 Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
9.2 Befugnis des Verwalters
9.3 Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters
9.4 Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum
9.5 Führung der Beschlusssammlung
9.6 Auskunftspflichten 
9.7 Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
9.8 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
9.9 Die Entlastung des Verwalters
9.10 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
9.11 Arbeitshilfen

10 Der Verwaltungsbeirat
10.1 Bestellung des Verwaltungsbeirats
10.2 Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats 
10.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
10.4 Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats 
10.5 Arbeitshilfen

11 Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
11.1 Instandhaltung und Instandsetzung 
11.2 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
11.3 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
11.4 Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
11.5 Modernisierung 
11.6 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum
11.7 Arbeitshilfen

12 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft
12.1 Der Wirtschaftsplan
12.2 Die Jahresabrechnung
12.3 Schuldner der Hausgeldforderungen
12.4 Eigentümerwechsel
12.5 Arbeitshilfen

13 Durchsetzung von Hausgeldforderungen
13.1 Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung
13.2 Die Versorgungssperre
13.3 Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
13.4 Die Zwangsverwaltung
13.5 Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden
13.6 Arbeitshilfen

14 Die Entziehung des Wohnungseigentums 
14.1 Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums 
14.2 Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums
14.3 Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums

15 Datenschutz in der WEG-Verwaltung
15.1 Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung
15.2 Datensicherheit
15.3 Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten
15.4 Informations- und Auskunftspflichten
15.5 Löschen von Daten
15.6 Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen
15.7 Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung
15.8 Benennung eines Datenschutzbeauftragten
15.9 Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten

16 Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren
16.1 Zuständigkeit der Gerichte
16.2 Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit
16.3 Beschlussklagen (§ 44 WEG) 
16.4 Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften 
16.5 Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses

Abkürzungsverzeichnis
Der Autor
Stichwortverzeichnis