Praxisfälle für WEG-Verwalter

Grußwort des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV)
Vorwort der Vonovia Immobilien Treuhand
Vorwort der Autoren
Abkürzungsverzeichnis

Der Verwalter

• Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
• Die Person des Verwalters - wer darf überhaupt »verwalten«?
• Die Qualifikation des Verwalters
• Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
• Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?
• Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses
• Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?
• Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?
• Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?
• Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?
• Bescheinigung gem. § 35a EStG als besondere Leistung?
• Wann ist die Verwaltervergütung fällig?
• Vorsicht bei »Verträgen zulasten Dritter«!
• Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?
• Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung
• Stimmrechtsverbot bei Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten
• Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen
• Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?
• Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?
• Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?
• Beschlussumsetzung
• Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?
• Wiederbestellung vergessen - was nun?
• Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig?
• Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung
• Der Verwalter als Baufachmann? .
• Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung durchführen?
• Kontoführung in der WEG (Legitimation)
• Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen?
• Datenschutz in der WEG - was darf der Verwalter mitteilen?
• Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
• Darf der Verwalter Unterlagen der WEG vernichten?
• Digitale Beleg- bzw. Rechnungsprüfung?
• Keine außerordentliche Abberufung des Verwalters mehr?
• Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?

Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis
• Die Vertretungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis
• Maßnahmenkatalog durch Beschluss
• Beiratsvorsitzender oder Eigentümer als Vertreter
• Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters
• Die Abwicklung von Versicherungsschäden
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen .
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung
• Die verwalterlose WEG

Verkehrssicherung

• Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung
• Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?

Die Wohnungseigentümer und andere Beteiligte

• Der Wohnungseigentümer
• Die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis
• Notgeschäftsführung - welche Rechte hat der Eigentümer?
• Angemessener Ausgleich für Beschädigungen am Sondereigentum
• Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz?
• Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung
• Ist eine Erhaltungsmaßnahme durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich?
• Können die Vorschüsse (Hausgeld) gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)?
• Muss die WEG zwingend einen Verwaltungsbeirat bestimmen?
• Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?
• Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden?
• Wann haftet der Verwaltungsbeirat?
• Sonderausschüsse in der WEG-Verwaltung?
• Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden?
• Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden?
• Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats?
• Können nur natürliche Personen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?
• Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt?
• Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden?
• Ist der Zwangsverwalter ein neuer Eigentümer?
• Duldungspflichten Dritter

Eigentümerwechsel

• Der Regelfall
• Der Erbfall
• Die Zwangsversteigerung
• Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden?
• Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden?
• Veräußerungszustimmung - wichtige Gründe
• Veräußerungszustimmung - Zeitpunkt der Zustimmungserteilung
• Eigentümerwechsel - wie ist mit den angepassten Vorschüssen der erstellten Jahresabrechnung umzugehen?
• Eigentümerwechsel - muss eine anteilige Jahresabrechnung erstellt werden?

Die Lehre von den Beschlüssen

• Die Jahrhundertentscheidung des BGH
• Beschlusskompetenz: Leistungspflichten
• Beschlusskompetenz: Verbot der Tierhaltung?
• Beschlusskompetenz: Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldrückstand?
• Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers
• Beschlusskompetenz: Umzugskostenpauschale
• Der »Tod« der Öffnungsklausel: Belastungsverbot
• Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich?
• Der Umlaufbeschluss - wie praxistauglich ist er?
• Der Umlaufbeschluss - mit einfacher Mehrheit möglich?
• Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEG?
• Anfechtung von Beschlüssen - ein Monat sind nicht vier Wochen
• Beschlusskompetenz: Instandsetzung von Fenstern
• Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss möglich?
• Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung
• Öffnungsklausel - Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch?
• »Vergemeinschaftung« von Ansprüchen durch Beschluss
• Die Beschluss-Sammlung .

Die Eigentümerversammlung

• Einladungsfrist
• Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?
• Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein - was nun?
• Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
• Die nicht unterschriebene Einladung zur Eigentümerversammlung
• Die Einladung wird nicht zugestellt - was nun?
• Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos?
• Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung
• Der Ort der Eigentümerversammlung
• Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters?
• Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden?
• Wer führt den Versammlungsvorsitz?
• Bye-bye Beschlussfähigkeit
• Vorsicht bei Stimmrechtsverboten
• Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme zurückgezogen werden?
• Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es?
• Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden?
• Enthaltungen - sind das Ja- oder Nein-Stimmen?
• Störender Wohnungseigentümer - ist ein Versammlungsausschluss möglich?
• Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
• Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung anwesend sein?
• Die Tagesordnung
• Die Tagesordnung - ist das Nachschieben von Tagesordnungspunkten zulässig?
• Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter aufnehmen?
• Namentliche Abstimmung - aber wann?
• Kann sich der Eigentümer von einer beliebigen Person auf der Versammlung vertreten lassen?
• Muss zur Eigentümerversammlung eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden?
• Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen?
• Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben?  Stimmrechtsprinzip gilt?
• Versendung der Niederschrift - aber bis wann?
• Die Niederschrift - Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll?
• Wer muss die Niederschrift unterzeichnen?
• Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion
• Verwalternachweis (und qualifizierte Protokollierklausel)
• Funktionsbezeichnung in der Niederschrift
• Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig?
• Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift?
• Formfehler - ist eine »Heilung« möglich?
• Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung?

Die Finanzen der WEG

• Die Kostenverteilung
• Änderung des Kostenverteilerschlüssels
• Änderung der Kostenverteilung für die Erhaltung der Fenster
• Die Öffnungsklausel
• Individuelle Pflichten über die GO
• Abweichungen von der Heizkostenverordnung
• Wirtschaftsplan
• Fortgeltung der Vorschüsse
• Die Sonderumlage
• Die Darlehensaufnahme .
• Die Kontenführung
• Die Jahresabrechnung - Beschlussinhalt
• Der Inhalt der Jahresabrechnung
• Die Erhaltungsrücklage
• Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten
• Sonderkosten und Einzelbelastung
• Die bedingte Genehmigung der Anpassung der Vorschüsse
• Unberechtigte Ausgaben - eine Frage der Entlastung?
• Der Vermögensbericht
• Die Belegprüfung und ihre Folgen
• Die Fälligkeit der Jahresabrechnung
• Die Rechnungslegung

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Stellplätze und Außenflächen
• Versorgungsleitungen
• Wohnungseingangstüren
• Heizkörper, Thermostate und Heizungsanlage
• Fenster im Bereich des Sondereigentums
• Balkone
• Rollläden

Benutzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig?
• Umzugskostenpauschale in einer WEG zulässig?
• Ist das Abschließen der Haustür erlaubt?
• Kann das Grillen in der WEG verboten werden?
• Ist eine Hausordnung in einer WEG sinnvoll?
• Kann die Tierhaltung in der WEG verboten werden?
• Parkplatzmangel in der WEG - was nun?
• Kinderwagen im Treppenhaus
• Alte Fahrräder im Keller - was tun?
• Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden?
• Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden?
• Besondere Nutzungsvorgaben in der Gemeinschaftsordnung

Erhaltungsmaßnahmen .

• Neues System bei Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen
• Erhaltungsmaßnahmen (Angebote und Delegation)
• Erhaltungsmaßnahme (dringender Fall)

Bauliche Veränderung

• Bauliche Veränderungen der Gemeinschaft
• Privilegierte Maßnahmen der baulichen Veränderung
• Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung
• Bauliche Veränderung - nachträgliche Beteiligung
• Bauliche Veränderung als Störung
• Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

Nachbarrecht

• Anspruch des Nachbarn
• Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn
• Nachbarrecht der Eigentümer untereinander

Bauträgerrecht

• Die Abnahme - Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen
• Die Abnahme und der Beschluss der WEG
• Das System der Gewährleistungsrechte im WEG
• Die Ermächtigung des Verwalters

Öffentliches Recht

• Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen
• Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung
• Der Anspruch einzelner Eigentümer

Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Die Autoren