Immobilienverkauf - inkl. Arbeitshilfen online

Vorwort

Einleitung

Die Analyse der Immobilie

Das Alter der Immobilie

• Das Baujahr
• Historische Gebäude bis 1900
• Gebäude von 1900 bis 1945
• Gebäude von 1945 bis 1960
• Gebäude von 1960 bis 1980
• Nach 1980 errichtete Gebäude

Die Lage des Objekts

• Was bedeutet die Lage überhaupt?
• Veränderungen in der Stadt- oder Infrastruktur
• Soziodemografische Prozesse
• Tools zur Lagebewertung der Immobilie

Wohnungs- und Grundstücksgröße

• Berechnung der Wohnfläche
• Geländelage des Grundstücks
• Exkurs: Grundstücksverkauf an Bauwillige
• Exkurs: Ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück

Erhaltungszustand und Ausstattung

• Bewertung des Erhaltungszustands
• Welche Ausstattungsmerkmale wirken sich positiv aus?
• Soll das Haus vor dem Verkauf noch saniert oder modernisiert werden?

Sonderrechte und andere Faktoren, die die Verfügbarkeit der Immobilie einschränken
Die Wertermittlungsverfahren
Die Preisrecherche in Immobilienportalen
Die besten Tools zur Wertermittlung
Den richtigen Preis finden
Was leisten Gutachter?

Vorbereitung des Verkaufsprozesses

Welche Hausunterlagen benötige ich?
Die wichtigsten Unterlagen für die Käufer im Überblick

• Flurkartenauszug
• Grundbuchauszug
• Originale Baupläne/Baubeschreibung/Grundrisse
• Sanierungs-/Modernisierungsnachweise
• Wertgutachten
• Energieausweis
• Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
• Schornsteinfegerprotokolle
• Grundsteuerbescheid
• Feuerversicherungsnachweis bzw. Police über Wohngebäudeversicherung
• Kostenvoranschläge
• Handwerkerrechnungen
• Pläne für Ausbaumöglichkeiten

Weitere Dokumente bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Gemeinschaftsordnung/Hausordnung (Bestandteil der Teilungserklärung)
• Protokolle der Eigentümerversammlung
• Wohngeldabrechnungen
• Beschlusssammlung
• Stand der Investitionsrücklagen
• Sonstige Unterlagen, die nach dem Verkauf ausgehändigt werden
• Checkliste: Unterlagen beim Verkauf eines Hauses/einer Eigentumswohnung
• Checkliste: Unterlagen beim Grundstücksverkauf

Zielgruppe identifizieren

• Welche Zielgruppen gibt es?
• Checkliste: Zielgruppen

Worauf muss ich bei der Exposé-Erstellung achten?

• Aufbau des Exposés
• Exposé erstellen und drucken lassen
• Exposés im Internet

Wie wichtig sind gute Fotos?

• Innenaufnahmen
• Außenaufnahmen
• Bilder nachbearbeiten
• Hilfe vom Profi: Immobilienfotografen beauftragen
• 360-Grad-Fotos

Was bringt Home Staging?

Die Entwicklung und Umsetzung einer Vertriebsstrategie
Welche Formen der Vermarktung gibt es?

• Das eigene Umfeld einbinden
• Exposé
• Werbung über Internetportale
• Anzeigen in Printmedien schalten
• Werbung über Social Media
• Die Kontaktaufnahme
• Wie läuft eine Besichtigung ab?
• Das Thema »Schäden« bei der Besichtigung
• Die Preisfrage bei der Besichtigung
• Preisverhandlungen führen und Kauf vereinbaren
• Gut vorbereitet in die Kaufverhandlungen
• Terminfahrplan und weitere Absprachen
• Die Alternative beim Verkauf: das Bieterverfahren
• Ablauf des Bieterverfahrens
• Für welche Immobilie kommt das Verfahren infrage?

Der Weg zum notariellen Kaufvertrag
Die Rolle des Notars
Angaben zu Käufer und Verkäufer und zur Immobilie

• Identifikation von Käufer und Verkäufer
• Genaue Lagebeschreibung der Immobilie
• Beschreibung von Nutzungsart, Lage und Größe
• Der Energieausweis
• Mitverkauf von Zubehör des Grundstücks und Ausstattung des Hauses

Wie und wann soll die Kaufpreiszahlung erfolgen?
Übliche Regelungen
Abweichende Fälligkeit des Kaufpreises

• Erst vermieten, dann verkaufen
• Hauskauf auf Raten
• Verkauf auf Leibrentenbasis

Die Übertragung der Immobilie auf den Käufer

• Absicherung des Käufers: Die Auflassungsvormerkung
• Wann soll der Käufer die Immobilie erhalten?
• Wer trägt welche Kosten des Vertrags und seiner Durchführung?
• Regelungen zu den Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen
• Regelungen zur Grunderwerbsteuer
• Salvatorische Klausel: Wenn Vertragsteile unwirksam sind

Besonderheiten und Fallstricke

• Vorsicht bei bestehenden Vorkaufsrechten
• Gesetzliche Vorkaufsrechte
• Privatschriftliche Vorkaufsrechte
• Die Kaufpreisfinanzierung und die Eintragung von Grundschulden
• Vereinbarungen über einen vorläufigen Kaufvertrag,
• Absichtserklärung
• Wie werden Schadenersatzansprüche und Rücktrittsrechte vermieden?
• Die Haftung des Maklers
• Die Vereinbarung von Vertragsstrafen
• Die Zahlung der Maklerprovision

Die Abwicklung des Kaufvertrags
Antrags- und Eintragungsvoraussetzungen

• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
• Löschungsbewilligung eines Kreditgebers
• Löschungsbewilligung sonstiger Berechtigter
• Besonderheit Eigentumswohnung: Das Zustimmungserfordernis

Wann ist der Kaufpreis fällig?
Hausverkauf bei laufender Finanzierung
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

• Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren und überprüfen
• Vorfälligkeitsentschädigung: Widerrufsjoker einsetzen
• Wenn der Käufer das Darlehen übernimmt
• Pfandtausch als Alternative

Wenn der Käufer nicht zahlt

• Zwangsvollstreckung
• Schadenersatz
• Rücktritt

Welche Rolle spielt das Grundbuchamt?

Die steuerliche Behandlung von privaten Verauserungsgeschaften (Spekulationsgewinn)

Verkauf über Makler

• Immobilienmakler und Recht
• Den richtigen Immobilienmakler finden
• Was Makler bei der Zusammenarbeit mit einem Verkäufer erwarten
• Der Vertrag mit dem Immobilienmakler
• Alternative Maklerportale

Verkauf von Garagen, Ferienimmobilien und Co
Der Garagenverkauf
Ferienimmobilien

• Zielgruppen und Werbung
• Ferienimmobilien im Ausland

Wichtige Institutionen und Websites
Stichwortverzeichnis