Wohnungsübergabe rechtssicher gestalten

Vorwort

Teil 1: Die Vorbereitung zur Übergabe Ihrer Immobilie

1. Exposé-Erstellung, Inserat und Besichtigungstermine

• Wo und wie biete ich die Wohnung an?
• Welche Unterlagen werden für das Exposé und das Inserat benötigt?
• Wo finde ich fehlende Unterlagen?
• Welche Informationen und Angaben muss mein Exposé oder Inserat beinhalten?
• Auf welche Informationen und Angaben sollte ich in meinem Exposé oder Inserat verzichten?
• Wie vereinbare ich Besichtigungstermine am besten und welche Unterlagen darf ich verlangen?
   

2. Die Mietersuche

• Der Maklervertrag und das Bestellerprinzip 
• Antidiskriminierung: was Vermieter beachten müssen
• Was darf der Vermieter in der Selbstauskunft fragen? 
   

3. Wie entscheide ich mich für den richtigen Mieter?
 

4. Wie kommuniziere ich meine Entscheidung und wie sage ich Mitbewerbern ab? 

Teil 2: Basiswissen Mietvertrag

5. Wie viel Miete darf ich verlangen?

• Wichtige Begriffe
• Die Mietpreisbremse im Detail
   

6. Betriebskostenabrechnung

• Welche Betriebskosten umlagefähig sind 
• Betriebskosten im Mietvertrag regeln
• Welche Fristen sind für die Betriebskostenabrechnung zu beachten?
• Inhalt der Abrechnung
• Die Wohnfläche 
• Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen
   

7. Befristung des Mietvertrags

• Befristungsgründe für Zeitmietverträge
• Kündigungsverzicht
   

8. Mietsicherheiten

• Kaution, Bürgschaft, Sparbuch
• Haftpflicht- oder Hausratversicherung
   

9. Mieterhöhungsmodalitäten

• Vor- und Nachteile der Staffelmiete
• Vor- und Nachteile einer Indexmiete 
• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
   

10. Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag

• Pflegehinweise
• Garten- und Terrassenpflege
• Räum- und Streupflicht
• Beteiligung am Reinigen des Treppenhauses
• Direkte Abrechnung von Betriebskosten
• Eigenständiges Betreiben der Heizungsanlage

Teil 3: Die Übergabe

11. Das Übergabeprotokoll

• Zustandsbeschreibung der Ausstattung der Immobilie
• Mitvermietetes Mobiliar
• Welche Unterlagen und Utensilien benötige ich für die Übergabe?
• An welchem Tag und zu welcher Uhrzeit findet die Übergabe statt?
• Wie lange dauert eine Übergabe?
• Muster eines Übergabeprotokolls

 
12. Was muss ich bei einer Übergabe beachten und was muss ins Protokoll aufgenommen werden?

• Zustandsbeschreibung
• Schlüsselart und Anzahl der Schlüssel
• Zählerstände der Messeinrichtungen
   

13. Welche Probleme kann es bei einer Übergabe geben? 

• Noch ausstehende Renovierungsarbeiten
• Mängel an der Elektrik des Vertragsgegenstandes
• Mängel an den Sanitäranlagen und Heizkörpern
• Defekte Fenster und Türen
• Unvollständige Schlüsselanzahl
• Stromzählerraum nicht frei zugänglich 
• Ausfertigungen des Übergabeprotokolls
   

14. Nach der Übergabe

• Die Vermieterbescheinigung
• Nachträgliche Schadensmeldung durch den Mieter
• Anmeldung des Mieters bei den Versorgern

Teil 4: Die Rückgabe der Mietsache

15. Rückgabepflicht

16. Vollständige Räumung

17. Die Abnahme bei Beendigung des Mietverhältnisses

• Das Abnahmeprotokoll
• Welche Unterlagen und Utensilien benötige ich für die Abnahme?
• An welchem Tag und zu welcher Uhrzeit sollte die Abnahme stattfinden?
• Sollte ich eine »Vorabnahme« mit meinem Mieter vereinbaren?
• Wie lange dauert eine Abnahme?
• Was muss ich bei einer Abnahme beachten und was muss ins Protokoll aufgenommen werden?
• Welche Probleme kann es bei der Abnahme geben?
• Wo und wie lese ich die Zählerstände ab?
• Der Mieter will zur Abnahme einen Zeugen oder einen Rechtsanwalt mitnehmen – was ist zu tun?
• Der Mieter reagiert nicht auf Ihre Kontaktaufnahme zur Vereinbarung eines Abnahmetermins – was ist zu tun?
• Der Mieter hat Ihnen vorab oder zum Ablauf des Mietverhältnisses die Schlüssel in den Briefkasten geworfen – was ist zu tun?
• Sollte die Abnahme im Allgemeinen im Beisein eines Zeugen durchgeführt werden? 
• Der Mieter will das Abnahmeprotokoll nicht unterzeichnen – was ist zu tun?
• Muster eines Abnahmeprotokolls 
   

18. Vertragsgemäßer Gebrauch und dessen Grenzen

• Fußböden und Türen
• Badezimmer und Küche
• Dübellöcher
• Bohrlöcher in Fliesen und Fensterflügeln bzw. Fensterrahmen
• Raucherwohnung und Tierhaltung
• Schlüsselverlust
• Keine Fristsetzung für Geldersatz erforderlich

19. Schlechtleistungen 

• Bauliche Veränderung
• Reinigungspflicht
• Garten- und Terrassenpflege
• Fristsetzung für Geldersatz erforderlich
• Fristsetzung entbehrlich

20. Schönheitsreparaturen

• Definition
• Prüfung der Wirksamkeit von Formularklauseln
• Individualvereinbarungen
• Unwirksame Klauseln
• Sonderfall: bunte Wände, Fenster oder Türen
• Sonderfall: Tapeten 
• Schönheitsreparaturen ausgeführt trotz unwirksamer Klausel 
• Wirksame Klausel
• Fristsetzung für Geldersatz erforderlich
   

21. Schadensersatz und Ausgleich in Geld

• Vorteilsausgleich bzw. Zeitwertabzug »neu für alt«
• Fiktive Abrechnung

22. Mietausfall aufgrund einer Nachfristsetzung

23. Abrechnung von Schäden und anderen Zahlungsrückständen

• Geltendmachung von Ansprüchen ohne Mietsicherheit
• Kautionsabrechnung und Abrechnung über Schäden
• Verjährung der Ansprüche
• Rückforderungsanspruch des Mieters und Aufrechnung
• An wen erfolgt die Rückgabe der Mietsicherheit bzw. Auszahlung der Kaution?
• Besonderheiten bei Bürgschaften und Sparguthaben

24. Leitfaden für die Übergabe und Abnahme

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