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WEG-Reform 2020

WEG-Novelle: Ein größerer Wurf

von Dirk Hammes, WEG-Experte bei Haufe

Der Bundestag berät derzeit über den Gesetzentwurf zu einer WEG-Reform. Durch die geplante Reform sollen unter anderem die WEG-Verwaltung vereinfacht und der Ausbau der Elektromobilität gefördert werden.

Am 23.3.2020 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG)“ beschlossen. Dieser hält sich eng an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform. Der Entwurf wird derzeit im Bundestag beraten. Er sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor.

Dirk Labusch

Dirk Labusch, Chefredakteur immobilienwirtschaft

Der Gesetzentwurf zur WEG-Novelle ist schon ein großer Wurf. Kein Stein bleibt hier auf dem anderen. Dem Verwalter werden viele Rechte eingeräumt, die er vorher nie hatte. Mehr Freiheit bedeutet aber auch mehr Risiko. Deshalb ist Zurückhaltung bei allen Entscheidungen sicherlich ein guter Ratschlag.“

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Dirk Labusch

Dirk Labusch, Chefredakteur immobilienwirtschaft

Der Gesetzentwurf zur WEG-Novelle ist schon ein großer Wurf. Kein Stein bleibt hier auf dem anderen. Dem Verwalter werden viele Rechte eingeräumt, die er vorher nie hatte. Mehr Freiheit bedeutet aber auch mehr Risiko. Deshalb ist Zurückhaltung bei allen Entscheidungen sicherlich ein guter Ratschlag.“

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Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Jeder Wohnungseigentümer soll einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen deutlich vereinfacht werden.

Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen
Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen

Die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen soll vereinfacht werden

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Der Entwurf sieht vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

Mehr Befugnisse für Verwalter

Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über „gewöhnliche“ Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Inwieweit eine Maßnahme als „gewöhnlich“ anzusehen ist, soll sich aus Größe und Art der Anlage ergeben. Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten.

Mann vor dem Laptop

Der Gesetzentwurf schafft die Möglichkeit, über das Internet an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen

Der Gesetzentwurf sieht unter anderem die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Eine Eigentümerversammlung soll unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Die Einberufungsfrist soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigentümer dem Entwurf zufolge auch in Textform, zum Beispiel per E-Mail, stellen können. Wohnungseigentümern sollen eine Eigentümerversammlung leichter selbst einberufen können. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Eigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform statt der Schriftform bedürfen.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.

Flexiblere Entscheidung über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Jörg Seifert

Jörg Seifert, Managing Editor immobilienwirtschaft

Es wird spannend zu beobachten, wie die Ausweitung der Befugnisse für Verwalter sich auswirken wird. Lässt ihre gestärkte Eigenverantwortung im Innen- und Außenverhältnis diese mehr zu einer Art Geschäftsführer für die Eigentümergemeinschaft werden?“

Jörg Seifert, Managing Editor immobilienwirtschaft

 
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Änderungen beim Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer sollen die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters soll nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen, soll auch nicht beschränkbar sein. Zugleich betont der Entwurf, dass für die Vergütung im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen neu ausgestaltet werden. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft richten anstatt gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Paar vor dem Laptop

Gemäß dem Gesetzentwurf sind Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche hinreichend geschützt

Paar vor dem Laptop

Gemäß dem Gesetzentwurf sind Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche hinreichend geschützt

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen. Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert werden. Die derzeitige Praxis führe zu Rechtsunsicherheit.

Paar bei der Jahresabrechnung

Der Gesetzentwurf sieht auch neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken; das Rechenwerk selbst soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Entziehung des Wohnungseigentums

Eine Verletzung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft – etwa die Kostentragung – kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Die Wohnungseigentümer sollen Vertragsstrafen für den Fall beschließen können, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieter von Sondereigentumseinheiten müssen Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage künftig dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen.

Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen
Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen

Die WEG-Reform beinhaltet zahlreiche, teils tiefgreifende Neuregelungen

Die WEG-Reform beinhaltet zahlreiche, teils tiefgreifende Neuregelungen

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

  • vereinfachte Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Gemeinschaft wird Träger der Verwaltung
  • mehr Befugnisse für Verwalter
  • Erleichterungen bei der Einberufung von Eigentümerversammlungen und bei Beschlussfassungen
  • Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
  • Flexible Entscheidung über Kostentragung
  • Änderungen beim Verwaltungsbeirat
  • Abschaffung der Kostenentscheidung zulasten des Verwalters
  • Abschaffung von § 49 Abs. 2 WEG
  • Erweiterte Sondereigentumsfähigkeit
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Bestens informiert. Alle Fakten zur WEG-Reform

Der Artikel über die WEG-Reform von Dirk Hammes erschien in der Zeitschrift immobilienwirtschaft – dem auflagenstarken Branchenmagazin für die gesamte Immobilienwirtschaft. Die ungekürzte Fassung können Sie hier im PDF-Format herunterladen.

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