Fach- und Führungskräfte, die bewusst und nachhaltig handeln und gestalten wollen, brauchen Wissen und Rechtssicherheit. Aktuelle Urteile zur Immobilienwirtschaft und ihre Auswirkungen auf die Praxis als Verwalter.
Dirk Labusch, Chefredakteur immobilienwirtschaft
Das BGH-Urteil zur Veräußerungsbeschränkung stärkt den Verwalter in seinem verantwortlichen Handeln für die Eigentümergemeinschaft auch im Innenverhältnis. Doch es ist unbedingt darauf zu achten, dass Vergütung und Aufwendungsersatz im Verwaltervertrag klar geregelt sind.“
Zeitschrift immobilienwirtschaft
Bauliche Veränderung: Genehmigung und Folgekosten
Hat ein Eigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung vorgenommen, können die Eigentümer beschließen, dass dieser auch die Folgekosten der Maßnahme trägt.
BGH, Urteil v. 15.5.2020, V ZR 64/19
Mehr zum Urteil und unser FazitIn einer Wohnungseigentumsanlage ließen die Eigentümer mehrerer Wohnungen an einer vor der Glasfassade des Gebäudes angebrachten Stahlkonstruktion Außenjalousien anbringen. Die Eigentümer einer anderen Wohnung erhoben Klage auf Beseitigung der Jalousien. Während des Rechtsstreits beschlossen die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung am 28.9.2018 mit Stimmenmehrheit, allen Wohnungseigentümern zu gestatten, Jalousien fachmännisch anzubringen. Hierbei müsse ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet werden. Einbau- und Folgekosten sollten von den Eigentümern der jeweiligen Wohneinheiten, die die Verschattungen installieren, getragen werden. Die klagenden Eigentümer verfolgen ihr Ziel, dass die Jalousien beseitigt werden, weiter.
Ohne Erfolg! Die Eigentümer haben, die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung nachträglich genehmigt. In diesem Fall ist ein Beseitigungsanspruch der übrigen Eigentümer ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Sollten der Gemeinschaft Folgekosten entstehen, weil etwa im Rahmen der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht sofortiges Handeln geboten sei, dürfe dies nicht zu Lasten der Eigentümer gehen, die der baulichen Veränderung nur im Hinblick auf die Kostenregelung zugestimmt hatten. Diese Eigentümer seien zur Kostentragung nicht verpflichtet.
Die Entscheidung enthält zwei Aussagen. Die eine ist, dass ich mich nicht gegen eine bauliche Veränderung wehren kann, die durch einen Beschluss legitimiert ist. Diese Aussage ist absolut richtig und fast unstreitig! Die andere Aussage betritt hingegen absolutes Neuland. Denn der BGH schafft einen „Maßgabenbeschluss“. Die Maßgabe soll es sein, dass ein bauwilliger Eigentümer bauen darf – aber nur, wenn er die Kosten und die Folgekosten trägt. Der BGH zeigt begrifflich elegant auf, wie man einem Eigentümer die Folgekosten einer baulichen Veränderung auferlegen kann.
Die Anforderungen an die Jahresabrechnung
Eine Jahresabrechnung muss für einen Eigentümer auch ohne Fachwissen verständlich sein. Einnahmen der Gemeinschaft sind vornehmlich die Beiträge, die die Eigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr zahlen.
LG Rostock, Urteil v. 17.1.2020, 1 S 41/17
Mehr zum Urteil und unser FazitEigentümer K rügt, die Jahresabrechnungen genügten nicht den Anforderungen, die die Rechtsprechung entwickelt habe. Das sieht das Gericht genauso. Die von den Eigentümern gezahlten Hausgelder würden etwa nicht als Einnahmen dargestellt. Soweit die Beklagten sich darauf beriefen, der Verwalter habe nachträglich eine Gesamtaufstellung gefertigt, komme es auf diese Aufstellung nicht an. Denn die Aufstellung hätte den Eigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen müssen.
Erkennt der Verwalter nach der Diskussion der Versammlung, dass seine Abrechnung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, sollte er die Abrechnung mit Maßgaben beschließen, die dann im Einzelnen dargestellt werden. Es ist Geschmackssache, ob der Verwalter den Eigentümern aus Gründen der Transparenz noch Abrechnungen zur Verfügung stellt, in denen dann diese Maßgaben eingearbeitet sind. Die WEG-Reform wird die Rechtslage vollständig ändern! Auf die Frage, ob die Einnahmen in der Gesamtabrechnung richtig dargestellt sind, kommt es künftig nicht mehr an, da die Gesamtabrechnung kein Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG-E ist.
Ist ein Balkon ein Raum?
Hat ein „Balkon“ auf einem Garagendach keine umfassende Außenbrüstung, sondern geht in das Garagendach des Nachbargrundstücks über, ist davon auszugehen, dass dieser Balkon nicht alleine vom Eigentümer der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung genutzt wird.
OLG München, Beschluss v. 25.6.2020, 34 Wx 327/19
Mehr zum Urteil und unser FazitDie Eigentümer A und B errichten eine notarielle Urkunde zur Neuaufteilung einer Eigentumsanlage, die zu einer – letztlich unzulässigen – Beschwerde führt. Interessant ist die Frage, ob das OLG an seiner umstrittenen Ansicht festhalten würde, wonach ein zu einer Wohnung gehörender Balkon als Raum der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Eigentümers diene. Das wird offengelassen. Denn im vorliegenden Fall fehlt es an einem mit massiver, umlaufender Außenbrüstung versehenen Balkon. Vielmehr gehe es um den Teil eines Garagendaches. Eine Abgrenzung zu der auf dem Nachbargrundstück stehenden Garage bestehe nicht. Der Raum über dem Garagendach der Garage sei nicht als Sondereigentum, sondern nur als gemeinschaftliches Eigentum zu qualifizieren, so dass daran ein Sondernutzungsrecht bestellt werden könne.
Der Fall hat einen Grundsatzstreit im Eigentumsrecht zum Gegenstand. Die Frage ist, ob ein Balkon ein „Raum“ ist (dann könnte an ihm Sondereigentum begründet werden), oder als wesentlicher Gebäudebestandteil dem Eigentümer der Wohnung zusteht, der der Balkon vorgelagert ist. Hier kommt es darauf nicht an.
Wann Verwalter nicht entlastet werden dürfen
Wurden vom Verwalter vorbereitete Beschlüsse angefochten, entspricht ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung in der Regel keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. In einem Formularvertrag kann der Verwalter nicht generell eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen.
LG Frankfurt am Main, Urteil v. 20.2.2020, 2-13 S 94/19
Mehr zum Urteil und unser FazitEigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Eigentümer dem Verwalter V Entlastung erteilt haben. K meint, dieser Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da Schadensersatzansprüche gegen V in Betracht kämen. So sieht es auch das Gericht. Einer Haftung des V stehe sein Verwaltervertrag nicht entgegen. Zwar bestimme dessen § 5, dass der Verwalter nur für Schäden wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit hafte. In einem Formularvertrag könne die Haftung für leichte Fahrlässigkeit aber nicht vollständig ausgeschlossen werden.
Ein Verwalter muss es nicht verhindern, dass Eigentümer Beschlüsse fassen, die unbestimmt sind. Allerdings muss der Verwalter den Eigentümern sagen, dass ein Beschluss unbestimmt ist und muss aufklären, dass der Beschluss aus diesem Grunde wenigstens anfechtbar, ggf. aber auch nichtig ist. Schlagen die Eigentümer die Warnungen des Verwalters zur Unbestimmtheit in den Wind, ist eine Haftung allerdings fernliegend. Denn nach herrschender Ansicht muss ein Verwalter es nicht verhindern, dass die Eigentümer einen Beschluss fassen, der nicht ordnungsmäßig ist.
Jörg Seifert, Managing Editor immobilienwirtschaft
Verwalter-Know-how, Digitalisierung und Betriebswirtschaft sind für die Verwaltertätigkeit unerlässlich, aber ohne die relevanten Urteile zu kennen, ist Immobilienverwaltung in Deutschland ein risikoreiches Unterfangen. Wir erläutern regelmäßig die wichtigsten Entscheidungen und erklären die Auswirkungen, z. B. von der der anstehenden WEG-Novelle schon frühzeitig.“
Jörg Seifert, Managing Editor immobilienwirtschaft
Schadensersatzpflicht des Verwalters
Kündigt der professionelle Verwalter eine Beschlussfassung über eine kostenintensive Instandsetzungsmaßnahme nicht ausreichend an, handelt er grob schuldhaft und kann zur Kostentragung für das schon wegen des Ankündigungsmangels erfolgreiche Anfechtungsverfahren verurteilt werden.
LG Stuttgart, Beschluss v. 7.8.2019, 19 T 394/18
Mehr zum Urteil und unser FazitDer Verwalter kündigt in seiner Ladung zur Versammlung einer Mehrhausanlage Beschlussfassungen zu einzelnen Dachteilen an. In der Versammlung wird beschlossen, die Dächer aller sechs Häuser zu reparieren. Unter anderem wird eine Sonderumlage über 375.000,00 EUR beschlossen. Gegen die Beschlüsse geht ein Eigentümer vor. Fraglich ist, ob der Verwalter die Kosten zu tragen hat, weil seine Ankündigung in der Tagesordnung nicht ordnungsmäßig war.
Das Gericht bejaht die Frage. Die Pflichtverletzung muss subjektiv schlechthin unentschuldbar sein. So liege es hier. Der Verwalter habe den Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung nicht in der notwendigen Weise konkretisiert (§ 23 Abs. 2 WEG). An einen Beschluss zu einem wirtschaftlich bedeutsamen Gegenstand sei dabei ein höherer Maßstab an die Bezeichnung und Konkretisierung des Beschlussgegenstandes zu stellen.
Es geht um zwei Fragen. Die eine ist, wie Beschlussgegenstände anzukündigen sind. Hier gilt: Die vorgesehenen Beschlussgegenstände sind textlich so genau zu bezeichnen, dass die Eigentümer überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Häufig genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Prüfsteine für die Abwägung können sein: Alter, Anzahl und ethnische Herkunft der Eigentümer, Vorbefassung in anderen Versammlungen etc. Die andere Frage ist, ob ein Verwalter seine Pflichten verletzt, wenn er einen Beschlussgegenstand nur unzureichend ankündigt. Diese Frage ist klar zu bejahen.
Nutzung als Monteurs- oder Ferienwohnung
Die Nutzung einer Wohnung als „Monteurs- oder Ferienwohnung“ mit kurzfristig wechselnder Vermietung kann sich im Rahmen der durch die Teilungserklärung bestimmten Nutzung zu Wohnzwecken halten.
LG Bremen, Beschluss v. 12.5.2020, 4 S 267/19
Mehr zum Urteil und unser FazitWohnungseigentümer B vermietet seine Wohnung an bis zu vier Handwerker, aber auch an Feriengäste. Gegen diesen Gebrauch und Nutzung geht Eigentümer K vor. Ohne Erfolg! Auch wenn mehr als zwei Personen in der Wohnung leben, entstehe dadurch keine Überbelegung, die das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß überschreiten würde. Im Übrigen sei es B erlaubt, seine Wohnung an in kurzer Zeit wechselnde Feriengäste zu vermieten. K könne aber gegen konkrete Störungen vorgehen.
Nach der Grundsatzentscheidung des BGH, Urteil v. 15.1.2010 – V ZR 72/09 ist die Vermietung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Wann aber liegt eine Überbelegung vor? Da kann man sich an den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Länder orientieren. Im Berliner „Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmißständen“ heißt es z. B., Wohnungen dürften nur überlassen werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist. Ähnlich lauten die Bestimmungen der anderen Länder.
Pflichten der Gemeinschaft der Eigentümer
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Erfüllung der auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten; für diese ist die Gemeinschaft im Innenverhältnis zu den Eigentümern nicht zuständig. Ein mit diesen Pflichten betrauter Dritter ist im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern nicht Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft.
BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19
Mehr zum Urteil und unser FazitAuf ein auf dem WEG-Grundstück abgestelltes Auto von Eigentümer K fällt ein Ast. K meint, die Gemeinschaft müsse ihm den dadurch entstandenen Schaden erstatten. Die sieht das anders und verweist darauf, mit einem Dritten einen Vertrag über die Durchführung von „verkehrssicherheitsrelevanten Schnittmaßnahmen“ geschlossen zu haben. Dieser prüfe den Baumbestand jährlich. Bei der letzten Prüfung habe er keine Mängel festgestellt. Fraglich ist, ob die Gemeinschaft für den Schaden einstehen muss.
Der BGH verneint die Frage! Die Gemeinschaft habe die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten delegiert. Auf seinen Rat, es reiche, den Baumbestand nur einmal im Jahr zu kontrollieren, habe die Gemeinschaft vertrauen dürfen. Es bestehe kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten gehöre zwar zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Für diese sei die Gemeinschaft in Bezug auf die Eigentümer aber nicht zuständig. Entsprechende Pflichten ließen sich auch nicht aus einer Schutzpflicht gegenüber den Eigentümern herleiten.
Wer für die Verletzung der Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum einzustehen hat, ist derzeit unklar. Streitig ist etwa, ob die Eigentümer oder die Gemeinschaft verkehrssicherungspflichtig sind. Das WEMoG wird die Rechtslage vollständig ändern. Der Verwalter wird jetzt vollständig Organ der Gemeinschaft. Die muss deshalb für sein Verschulden einstehen. Auch obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft. Sie ist daher jetzt für die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten zuständig.
