Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft

Vorwort

Zur Rechtsnatur von Betriebskosten

Rechtsquellen des Betriebskostenrechts

• Das Bürgerliche Gesetzbuch
• Der öffentlich geförderte Wohnraum
• Betriebskostenverordnung
• Heizkostenverordnung

Definition der Betriebskosten

• Kosten des Eigentümers
• Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch
• Laufende Kosten
• Abgrenzungen zu anderen Kosten

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten

• Erfordernis einer Vereinbarung
• Form der Vereinbarung
• Pauschaler Bezug auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog
• Pauschale und Vorauszahlung
• Anpassungen der Vorauszahlung

Die einzelnen Betriebskostenarten

• Öffentliche Lasten des Grundstücks
• Wasserversorgung
• Abwasserbeseitigung
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege ‒ Spielplatz
• Die Kosten der Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• »Sonstige Betriebskosten«

Rahmenbedingungen der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten

• Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung
• Preisgebundene und nicht preisgebundene Wohnungen

Die Kosten für Heizung und Warmwasser

• Allgemeine Grundsätze
• Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Verbundene Anlagen/Wärmemengenzähler
• Ausfall von Erfassungsgeräten
• Nutzerwechsel
• Wohnungswirtschaftliche Bewertung des Abrechnungsmodus
• Aufteilung der Kosten für Raumwärme und Warmwasser nach Nutzergruppen
• Ausnahmetatbestände
• Verteilung nach Gradtagszahlen
• Kürzungsrecht des Mieters
• Versorgung von Wohnanlagen mit Raumwärme
• Das Contracting
• Energiemanagement

Die Abrechnung der Betriebskosten

• Formelle Voraussetzungen für die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung
• Abrechnungs- und Einwendungsfrist
• Prüfungsrecht des Mieters ‒ Kopien/Belegeinsicht
• Abrechnungspflichten bei Wechsel der Vertragsparteien
• Mehrere Mieter

Maßnahmen zur Optimierung von Betriebskosten ‒ Betriebskostenmanagement

• Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten
• Vertragsmanagement im Bereich Betriebskosten
• Überprüfung betriebskostenrelevanter Mengengerüste
• Kostenartenbezogene Einflussfaktoren auf die kalten Betriebskostenarten
• Begleitende Maßnahmen zur Betriebskostenminimierung
• Sonstige Maßnahmen zur Beeinflussung der Betriebskosten

Betriebskosten-Benchmarking

• Vorteile des Betriebskosten-Benchmarkings
• Die »Geislinger Konvention«
• Betriebskosteneinsparungspotenzial ‒ strategische Bedeutung
• Erstellung sogenannter Betriebskostenspiegel

Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung

• Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten
• Umlageausfallwagnis
• Leer stehende Mietwohnungen
• Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung

Anerkennung des Abrechnungsergebnisses

• Rechtliche Bewertung
• Zusätzliche Bearbeitungshinweise
• Aufrechnung von Betriebskostennachforderungen
• Betriebskosten und Mietkaution
• Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten

Liberalisierung der Energiemärkte

• Gebündelter Energieeinkauf als Maßnahme zur Stärkung der Nachfrageposition
• Vorbereitungsmaßnahmen für Vertragsverhandlungen zum Bezug von Strom

Schlussbemerkung

Anhang

Geislinger Konvention

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis