Crashkurs Wohnungseigentums­verwaltung

Vorwort

Teil A: Die Beteiligten

1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft
1.1 Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft
1.2 Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft
1.3 Grenzen der Rechtsfähigkeit 
1.4 Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG) 
1.5 Die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

2 Die Wohnungseigentümer 
2.1 Die Rechte der Wohnungseigentümer
2.2 Die Pflichten der Wohnungseigentümer 
2.3 Die Haftung der Wohnungseigentümer 

3 Die Wohnungseigentümerversammlung
3.1 Die Einberufungsberechtigten
3.2 Turnus der Wohnungseigentümerversammlung
3.3 Ort der Wohnungseigentümerversammlung
3.4 Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung
3.5 Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung
3.6 Einberufungsfrist und -form
3.7 Die Teilnahmeberechtigten 
3.8 Die Tagesordnung 
3.9 Einlasskontrolle und Eröffnung
3.10 Geschäftsordnungsfragen
3.11 Der/Die Vorsitzende
3.12 Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung
3.13 Das Stimmrecht
3.14 Das Stimmrecht bei Mehrhausanlagen
3.15 Der Stimmrechtsausschluss
3.16 Die Vertretung bei der Stimmabgabe 
3.17 Beschränkung der Vertretungsbefugnis
3.18 Berater und Beistände
3.19 Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer
3.20 Die Beschlussfassung
3.21 Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung

4 Der Verwalter
4.1 Das Verwalteramt
4.2 Die Bestellung des Verwalters durch Beschluss 
4.3 Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung
4.4 Die Dauer der Bestellung
4.5 Die wiederholte Bestellung
4.6 Die Trennung von Bestellung und Verwaltervertrag
4.7 Die Form des Verwaltervertrags
4.8 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags 
4.9 Der Abschluss des Verwaltervertrags 
4.10 Die Beendigung des Verwalteramtes
4.11 Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramtes

5 Der Verwaltungsbeirat
5.1 Die Bestellung des Verwaltungsbeirats 
5.2 Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats 
5.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
5.4 Vergütung und Versicherung des Beirats

Teil B: Die wohnungseigentumsrechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

6 Grundlagen des Wohnungseigentums
6.1 Die Teilungserklärung
6.2 Die Gemeinschaftsordnung
6.3 Die Miteigentumsanteile
6.4 Die Änderung der Teilungserklärung

7 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
7.1 Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft 
7.2 Einschränkungen der Befugnisse des Verwalters 
7.3 Aufgaben und Befugnisse aufgrund von Teilungserklärung und Verwaltervertrag
7.4 Führung der Beschlusssammlung
7.5 Auskunftspflichten
7.6 Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
7.7 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
7.8 Die Entlastung des Verwalters
7.9 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter

8 Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte 
8.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
8.2 Grundsätze des Sondereigentums
8.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
8.4 Sondernutzungsrechte

9 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelungen für Gemeinschafts- und Sondereigentum
9.1 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für Sondereigentum
9.2 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für gemeinschaftliches Eigentum
9.3 Die Hausordnung

10 Beschlüsse und Vereinbarungen
10.1 Die Vereinbarung
10.2 Die Änderung von Vereinbarungen
10.3 Der Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung 
10.4 Der Mehrheitsbeschluss
10.5 Abgrenzung von Vereinbarung und Beschluss
10.6 Beschlüsse – anfechtbar oder nichtig?
10.7 Zweitbeschlüsse
10.8 Der Umlaufbeschluss

11 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums
11.1 Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Verwalters
11.2 Notwendige Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum
11.3 Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
11.4 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums
11.5 Modernisierende Instandsetzung
11.6 Die Haftung der GdWE für die Beschädigung des Sondereigentums
11.7 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
11.8 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
11.9 Modernisierung 

12 Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
12.1 Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
12.2 Der Begriff der baulichen Veränderung
12.3 Privilegierte bauliche Veränderungen
12.4 Maßnahmen mit Zustimmung aller beeinträchtigter Eigentümer
12.5 Fallgruppen nachteiliger baulicher Veränderungen
12.6 Die Form der Zustimmung
12.7 Nicht privilegierte Baumaßnahmen
12.8 Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen 
12.9 Kostenbeteiligung von Nachzüglern 
12.10 Gesetzliche Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen
12.11 Der Beseitigungsanspruch

13 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft 
13.1 Der Wirtschaftsplan
13.2 Die Jahresabrechnung

14 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum

15 Die Entziehung des Wohnungseigentums
15.1 Pflichtverstöße als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums
15.2 Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums

Teil C: Technisch-organisatorische Liegenschaftsverwaltung

16 Leistungsbereiche des Gebäudemanagements 

17 Kaufmännisches Gebäudemanagement
17.1 Aufgabenbereiche des Verwalters im kaufmännischen Gebäudemanagement
17.2 Objektbuchhaltung
17.3 Digitalisierung in der GdWE – Chancen und Risiken 
17.4 Digitales und analoges Vertragsmanagement/ Contract Lifecycle Management
17.5 Digitalisierung des Vertrags- und Versicherungswesens 
17.6 Digitalisierung bei Homeoffice oder Mobile Office
17.7 Digitalisierung der Wohnungseigentümerversammlungen
17.8 Benchmarking 
17.9 Grundsätze der Buchführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft 
17.10 Steuerliche Belange und Steuererklärungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft
17.11 Archivierungs- und Löschfristen für Verwaltungsunterlagen
17.12 Übernahme steuerlicher Pflichten durch den Verwalter
17.13 Umsatzbesteuerung in der Wohnungseigentümergemeinschaft 
17.14 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kleinunternehmer

18 Technische Objektverwaltung
18.1 Instandhaltung nach DIN 31051
18.2 Aufgaben des Verwalters im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung
18.3 Verkehrssicherungspflichten und Betreiberverantwortung
18.4 Haftungsfragen im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung
18.5 Haftungsfragen im Rahmen des Einsatzes von Dienstleistern und Werkunternehmern

19 Handwerkerleistungen und Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum
19.1 Pflichtenkreis des Verwalters bei der baulichen Bewirtschaftung
19.2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher
19.3 Regelungen im Werk- und Bauvertragsrecht

20 Datenschutz, IT-Sicherheit und KI in der Wohnungseigentumsverwaltung
20.1 Verantwortlicher im Sinne der DSGVO
20.2 Vertrag über die gemeinsame Verantwortlichkeit nach Art. 26 DSGVO
20.3 Der Verwalter als Auftragsverarbeiter gemäß Art. 28 DSGVO
20.4 Haftungsklauseln für Verwalter
20.5 Personenbezogene Daten und besondere Kategorien personenbezogener Daten
20.6 Technisch-organisatorische Maßnahmen gemäß Art. 35 DSGVO
20.7 Datenschutzvorfall (Data Breach)
20.8 Meldekette und Notfallkonzept
20.9 Veröffentlichungen der Datenschutzkonferenz (DSK)
20.10 Rechtsgrundlagen zu Datenverarbeitung und Informationspflichten 
20.11 Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten
20.12 Einzelne Verarbeitungstätigkeiten in der Verwaltung
20.13 Löschkonzept
20.14 Wahrung der Betroffenenrechte
20.15 Die Datenschutz-Folgenabschätzung
20.16 Beschäftigtendatenschutz
20.17 Benennung eines Datenschutzbeauftragten
20.18 Datensicherheit und Standard-Datenschutzmodell
20.19 Künstliche Intelligenz
20.20 Videoüberwachung
20.21 Fälle und Fragen aus der Praxis
20.22 Ausblick

Abkürzungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Die Autor:innen