So errechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie!
Glauben ist gut, bewerten ist besser
- Schätzen lassen und sicher sein
- Wählen Sie eine Immobilie pragmatisch aus
- Theorie und praktische Beispiele
Vorarbeiten und Informationsbeschaffung
- Das Grundstück und sein Wert
- Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus
- Die Rechte abschätzen
- Geld auf Abruf
- Unterscheiden Sie zwischen Bankpreis und Kaufpreis
- Rechtscheck: Grundstücksbewertung
Wann brauche ich einen Gutachter?
- Die Kontrolle der Substanz
- Schädlinge und Schadstoffe im Haus
- Das professionelle Gutachten - die kostenpflichtige Schätzung
- Schritt-für-Schritt-Guide: Zustand bewerten
Die Schätzung einer Immobilie
- Worauf kommt es bei einer Bewertung an?
- Die Wertfrage: Verfahren für die Wertermittlung
- Grundlagencheck: Die Kriterien der Bewertung
Fallbeispiel Eigentumswohnung
- Eigentumswohnung: Definition und Besonderheiten
- Das Beispiel: Eine vermietete Penthauswohnung
- Jahresreinertrag berechnen
- Gebäudeertragsanteil berechnen
- Ertrags- und Verkehrswert schätzen
- Kostencheck: Bodenwert ermitteln
Fallbeispiel Familienhaus
- Familienhaus: Definition und Sonderfälle
- Das Beispiel: Einfamilienhaus
- Bodenwert ermitteln
- Bauwert ermitteln
- Verkehrswert ermitteln
- Kostencheck: Sachwert ermitteln
Fallbeispiel Mehrfamilienhaus
- Mehrfamilienhaus: Definition und Sonderfälle
- Das Beispielgutachten: Mehrfamilienhaus
- Jahresreinertrag berechnen
- Gebäudeertragsanteil berechnen
- Ertrags- und Verkehrswert schätzen
- Kostencheck: Ertragswert ermitteln
Renovieren und modernisieren - den Wert einer Immobilie steigern
- Modernisierung als Werterhalt
- Die Rahmenbedingungen
- Energetische Modernisierung und Wertsteigerung
- Der Wert einer modernisierten Eigentumswohnung
- Der Wert eines modernisierten Einfamilienhauses
- Der Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses
- Schritt-für-Schritt-Guide: Geplant modernisieren
Worauf muss man beim Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie achten?
- Steigern um die gute Immobilie
- Die richtige Immobilie auswählen
- Die Interessen der Anderen - der große Unsicherheitsfaktor
- Rechtscheck: Zwangsversteigerungen
Glossar
Nützliche Adressen und Websites
Register
Inhaltsverzeichnis downloadenGlauben ist gut, bewerten ist besser (S. 8-15)
Nicht alles, was Ihnen ein Verkäufer beim ersten Gespräch über eine Immobilie erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Deshalb ist es sinnvoll, ein Haus oder eine Wohnung vor Unterzeichnung des Vertrags genau unter die Lupe zu nehmen.
Was zunächst einfach klingt, erweist sich in der Praxis oft als schwierig. Selbst Sachverständige können auf den ersten Blick den Wert nur schätzen, denn vieles liegt in der Substanz verborgen. Damit Sie sich als Laie zumindest auf Spurensuche begeben können, möchte Ihnen dieses Buch ein Gefühl für die möglichen Probleme vermitteln.
Eine Immobilie ist ein komplexes Objekt mit vielen Facetten. Manches werden Sie im Laufe der Zeit noch lernen, aber über vieles müssen Sie sich schon im Vorfeld Gedanken machen: Wie ist die Lage? Welche Aussagen lassen sich über den Zustand treffen? Dieses Buch schärft Ihren Blick rund um den Wert der Immobilie und Sie lernen die gängigen Wertermittlungsmethoden kennen.
Konkrete Praxisbeispiele zur Eigentumswohnung, zum Einfamilienhaus und zum Mehrfamilienhaus zeigen, wie der Wert in den unterschiedlichen Verfahren ganz konkret ermittelt wird. Der Wertzuwachs einer durchgreifenden - heute zumeist energetischen - Modernisierung wird dadurch ebenfalls deutlich.
Dieses Buch erläutert Ihnen auch die Gründe, warum der Marktpreis - also der Verkehrswert - einer Immobilie vom tatsächlichen Verkaufspreis abweicht. Dieses Buch beschreibt, was die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu diesem Thema vorschreibt.
Expertentipp
Kostenloses ImmoWert-Tool im Internet
Der Herausgeber dieses Buches, der Haufe-Verlag, betreibt mit meineimmobilie.de eine Website rund um Themen für Vermieter und Hausbesitzer. Auf Grundlage dieses Buches ist dazu ein hilfreiches Online-Tool zur Immobilienbewertung entstanden. Das ImmoWert-Tool ist kostenlos nutzbar.
www.meineimmobilie.de/immowert_tool.html
Schätzen lassen und sicher sein
Der Wert einer Immobilie hängt in erster Linie von einem Kriterium ab: der Lage. Im Vergleich dazu spielt alles Weitere eine untergeordnete Rolle.
Dennoch sollten Sie die anderen Fakten nicht aus dem Blick verlieren. Um notwendige Investitionen oder Wertminderungen abzuschätzen, ist unbedingt eine kritische Überprüfung der Substanz notwendig. Auch Rechte am eigenen Grundstück oder Verpflichtungen etwa in Form von kommunalen Abgaben können ein Objekt verteuern.
Dieses Buch zeigt Ihnen neben den meist bekannten finanziellen Aufwendungen auch die versteckten Kostenblöcke. Gerade, wenn Sie in Ihrer Kaufentscheidung noch unentschlossen sind, kann Sie dies nochmals beeinflussen oder Ihnen neue Verhandlungsspielräume beim Preis der Immobilie eröffnen.
Diese Informationen sind jedoch nicht nur für Käufer wichtig. Auch als Verkäufer Ihrer eigenen Eigentumswohnung, des eigenen Ein- oder Mehrfamilienhauses beeinflussen diese Kriterien den Verkehrswert.
Die Lage - das wichtigste Kriterium
Eine alte Maklerweisheit besagt, dass genau drei Dinge bei einer Immobilie wichtig sind: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Damit wird deutlich, wie bedeutsam der Standort eines Hauses ist. Vieles können Sie am Haus ändern, den Standort jedoch nicht. Für den Verkauf und die Vermarktung ist deshalb ein schlechtes Objekt in einer guten Lage besser als ein gutes Objekt in einer schlechten Lage. Den Wert einer Lage erkennen Sie relativ schnell an den höheren Bodenpreisen in den Bodenrichtwertkarten. Auszüge
daraus erhalten Sie beim Gutachterausschuss der entsprechenden Kommune. Aber aufgepasst: Bei Immobilien in Spitzenlagen werden bisweilen sogar überhöhte Preise gezahlt. Hier können allein die Lage und der Zuschnitt des Grundstücks so attraktiv sein, dass der Wert eines bestehenden Gebäudes nebensächlich wird.
Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel machen eine Lage attraktiv. Ein über Jahre gewachsenes Umfeld mit viel Grünfläche, ohne Gewerbeansiedlungen und Hochhäuser steigert die Attraktivität zusätzlich. Die unmittelbare Umgebung fließt über die Mikroanalyse im Rahmen der Wertermittlung in die Bewertung mit ein. Hinweise hierzu finden Sie in Kapitel 2.
Versteckte Pflichten und ihre Kosten
Sie haben ein frisch renoviertes Häuschen in einer idyllischen Lage entdecket und Ihre Kaufentscheidung spontan getroffen? Auch wenn alles perfekt scheint, ist Vorsicht ratsam: Ein Haus besteht nicht nur wie häufig angenommen aus dem Grundstück und der Gebäudesubstanz. Möglicherweise im Grundbuch eingetragene Pflichten und Rechte anderer Grundstücke oder Personen spielen für die Wertermittlung ebenfalls eine große Rolle. Manchmal gehen diese Rechte anderer am eigenen Grundstück soweit, dass sie den eigenen Nutzen an der Immobilie entscheidend mindern.
Nicht nur im Grundbuch können Verpflichtungen und Faktoren eingetragen sein, die den Wert stark beeinflussen. Achten Sie beispielsweise auch auf Vermerke zu Bodenverunreinigungen, eingeschränkter Nutzbarkeit des Grundstücks oder Auflagen zum Denkmalschutz.
Erschließungskosten und der Kanalanschlussbeitrag können ebenfalls viel Geld kosten und sind manchmal schwer kalkulierbar. Informationen hierzu gibt Ihnen Kapitel 2.
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Die Welt 26.05.2007
"Für viele Menschen bleibt der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auch weiter eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es, sich bei dieser Entscheidung über die geeignete Immobilie auf verlässlichen Expertenrat zu stützen. Denn wer sich auf den schönen Schein verlässt, muss dafür vielleicht teuer bezahlen. Hilfreiche Tipps bietet deshalb ein neuer Haufe-Ratgeber (in Kooperation mit dem n-tv). Der zeigt, wann sich ein professionelles Gutachten lohnt, und wie man es richtig liest."
Frankfurter Rundschau 14.07.2007
"'Immobilien bewerten leicht gemacht' von Jörg Stroisch hilft dabei, sich ein erstes fundiertes Bild zu machen. Das serviceorientierte Buch, erschienen beim Immobilienspezialisten Haufe, beinhaltet neben detaillierten Checklisten auch eine CD-ROM - mit Kalkulationsrechnern, Formularen und Guidelines."
Systemvoraussetzungen:
- Microsoft Windows ® 2000 SP4, XP SP2, 2003, Vista
- Ab Pentium ® III Prozessor oder Kompatible ab 500 MHz
- 256 MB Hauptspeicher
- Grafikauflösung mind. 1024 x 768 , 16 Bit Farbtiefe
- 150 MB Festplattenspeicher
- CD-ROM - Laufwerk
Jörg Stroisch
Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen und unterhaltsame Reisereportagen. Bevor er im Juli 2002 sein eigenes Journalistenbüro gründete, war er als Immobilienredakteur bei der VERSUM AG und als Onlineredakteur bei der Gruner+Jahr Wirtschaftspresse Online beschäftigt.
