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Die Wertermittlungsreform: Neue Gesetzeslage nach Verabschiedung der neuen ImmoWertV

Die Wertermittlungsreform


  • Neue Gesetzeslage nach Verabschiedung der neuen ImmoWertV
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Produktdetails

Was Sie ab 2010 bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken beachten müssen

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Inhalt

Vorwort


A „ImmoWertV": Das neue Grundgesetz der Immobilienbewertung

  • 1 Die Entstehungsgeschichte
  • 2 Was ist neu? - Ein Überblick
  • 3 Chancen und Risiken aus den Neuregelungen
  • 4 Ab wann gelten die neuen Regelungen?
  • 5 Immobilienbewertung und Schwarzgeldzahlung

 

B Einfluss der Erbschaftsteuerreform auf die Immobilienbewertung

  • 1 Die neuen Bewertungsregeln im Überblick
  • 2 Allgemeine Grundsätze zur Immobilienbewertung
  • 3 Bewertung bei Landwirten
  • 4 Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
  • 5 Unbebaute Grundstücke, Mindestwert bebauter Grundstücke
  • 6 Bebaute Grundstücke
  • 7 Erbbaurechtsbelastete Grundstücke, Erbbaurechte
  • 8 Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts

 

C Die NHK 2005

  • 1 Die Grundsätze der neuen NHK 2005
  • 2 Die Neuerungen im Überblick
  • 3 Ein Fazit

 

D Einfluss der Finanzkrise auf die Wertermittlung

  • 1 Optimale Entwicklung ↔ Negative Entwicklung
  • 2 Weitere mögliche Lösungsansätze

 

E Die neue Wertermittlung bei Erbbaurechten

  • 1 Der historische Hintergrund
  • 2 Ziele von Erbbaurechten
  • 3 Hindernisse für Bauwillige
  • 4 Hindernisse für Erbbaurechtsgeber
  • 5 Erbbaurecht: Die Systematik
  • 6 Verkehrswertermittlung bei Erbbaurechten
  • 7 Kritik am Modell der Wert 2006
  • 8 Die wichtigsten Unterschiede zu alten WertR
  • 9 Allgemeine Einschätzung zum Erbbauzins

 

F Glossar

  • 1 Immobilienbegriffe
  • 2 Mietbegriffe

 

G Vorschriften und Gesetzesmaterialien

  • 1 Synopse zur Wertermittlungsverordnung
  • 2 Bewertungsgesetz (Auszug)
  • 3 Immobilienwertermittlungsverordnung Bundesrat 2010

 

Stichwortverzeichnis

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Leseprobe

3 Chancen und Risiken aus den Neuregelungen (S. 31-43)

„Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird."
Zitat: Kleiber 08

 

Die Umsetzung der neuen ImmoWertV ist in jeder Beziehung von der Erbschaftsteuerreform abhängig gewesen, da einige Verfahren für die zukünftige Besteuerung direkt benötigt und angewendet werden.

Ab sofort wird der Sachverständige seine „Hausaufgaben" noch perfekter machen müssen, weil die gesetzliche Basis jetzt kaum mehr Spielraum für etwaige Schätzungen zulässt. Und das, obgleich der Sachverständige künftig als „Prophet" für zu erwartende Entwicklungen staatlich eingesetzt werden soll. Dieser Zustand dürfte zu interessanten Diskussionen führen. An das Erfordernis der „hinreichenden Sicherheit" der Zukunftseinschätzung sind höchste Anforderungen zu stellen, die jegliche spekulativen Ansätze ausschließen sollten. Hier ist der Sachverständige aufgefordert, eine Berücksichtigung künftiger Entwicklungen mit reflektierender Betrachtungsweise des Marktes aufzuzeigen. Nachhaltigkeitsaspekte sollten nun ebenfalls nicht nur theoretisch, sondern auch in der Praxis in zukünftigen Verkehrswertgutachten zu finden sein.

 

 

3.1 Bodenwertermittlung nur noch im Vergleichswertverfahren


Die Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten.

 

§ 16 ImmoWertV
Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

 

Nach der alten Regelung war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (§ 15 Abs. 2 sowie § 21 Abs. 2 WertV): „ Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln." Diese Vorgabe stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden neuen Verordnung, läuft die Immo-WertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus:

Künftig unzulässig:

  • Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren)
  • Die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswerts
  • Das bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche Komponentenverfahren
  • Die bei Fondsbewertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen

 

Beispiel
Auszug aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters): „Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen angenommen werden".

 

Nachvollziehbare Begründungen werden ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger sein.

Vollständige Leseprobe als PDF
Presse & Auszeichnungen

IHK Offenbach am Main Februar 2009

Alle neuen Regelungen im Überblick finden sich im Fachbuch "Die Wertermittlungsreform" von Thomas H. Garthe, das im Rudolf Haufe Verlag erschienen ist. Angereichert sind diese Informationen mit konkreten Erläuterungen, was sich in Zukunft bei der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken ändert, allen wichtigen Verfahren und Berechungsarten und den Auswirkungen der Erbschaftssteuerreform auf die Immobilienbewertung.

"Alle Informationen sind klar und verständlich aufbereitet", so der Autor. "Mir geht es nicht um eine wissenschaftliche Abhandlung, sondern um konkrete Unterstützung für den Praktiker". An Bezug zur Praxis mangelt es Thomas H. Garthe nicht: seit 20 Jahren ist er als Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien tätig. Darüber hinaus ist er Geschäftsführer einer großen Immobiliengesellschaft.

Wirtschaft in Mittelfranken 01.05.2009

"Der exakte Wert einer Immobilie ist in vielen Situationen wie z.B. bei Immobilienerwerb, Veräußerung, Beleihung, Eheschließung oder Erbauseinandersetzung von zentraler Bedeutung. Nach zähen Verhandlungen, Diskussionenn und Workshops mit Sachverständigen hat sich der Gesetzgeber entschieden, eine Wertermittlungsreform auf den Weg zu bringen, die den internationalen Ansprüchen gerecht wird. Alle neuen Regelungen im Überblick finden sich in diesem Fachbuch 'Die Wertermittlungseform' von Thomas H. Garthe, Inhaber der Fürther Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen. Angereichert sind diese Informationen mit konkreten Erläuterungen, was sich in Zukunft bei der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken ändert, mit allen wichtigen Verfahren und Berechnungsarten und mit den Auswirkungen der Erbschaftsteuerreform auf die Immobilienbewertung. Zum Buch gehört eine CD-ROM mit Rechtsquellen, Checklisten, Excel-Rechnern und einem Mustergutachten. Der Titel informiert Sachverständige, Ingenieure und Banken."

Systemvoraussetzungen

Systemvoraussetzungen:

  • Microsoft Windows ® 2000 SP4, XP SP2, 2003, Vista
  • Ab Pentium ® III Prozessor oder Kompatible ab 500 MHz
  • 256 MB Hauptspeicher
  • Grafikauflösung mind. 1024 x 768 , 16 Bit Farbtiefe
  • 150 MB Festplattenspeicher
  • CD-ROM - Laufwerk

 

Autoren & Herausgeber

Autoren

Thomas H. Garthe

Thomas H. Garthe, Freier Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien aller Art, Leiter der Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen, seit 1989 im Fachbereich Immobilienbewertungen tätig. Seine über 20 Jahre Berufserfahrung sammelte er in der Immobilienbranche u.a. als Immobilienmakler und Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft. Für Immobilienbewertungen in Österreich erhielt er 2007 die offizielle Zulassung von der Deutschen Handelskammer in Wien. Ehrenamtl. Richter beim Verwaltungsgericht Ansbach für die Fachbereiche Raumordnung, Lan-desplanung, Bauplanungs-, Bauordnungs- und Städtebauförderungsrecht.